我们可以用一个简单的比喻来开始：一杯啤酒。
啤酒本身（液体）：代表房子的实际居住价值。这取决于它的建筑成本、地理位置、配套设施带来的实际效用。
泡沫：代表脱离实际价值的、虚高的价格部分。它看起来很多，但一碰就可能破灭。
现在，我们来看看这杯“啤酒”里的泡沫是怎么被吹起来的。
一、 “推高房价”的动力从哪里来？
房价不是自己涨上去的，而是被多种强大的力量推上去的。
金融杠杆（“吹泡器”）
对开发商：他们借来巨款（高杠杆）疯狂买地，创造了“地王”。地价是房价的主要成本，地价涨，房价自然水涨船高。
对购房者：低首付、宽松的房贷政策，使得人们可以用未来的钱撬动当下的房产。比如，一套100万的房子，以前要攒30万才能买，现在只要20万甚至10万首付就能买，这瞬间释放了大量的购房需求。需求激增，价格就被买上去了。
投资投机需求（“往啤酒里打气”）
当人们发现买房是“稳赚不赔”的投资时，事情就变质了。房子不再是用来住的，而是成了资本追逐的金融资产。
赚钱效应：早期买房的人财富暴增，形成示范效应，吸引更多人加入。大家买房不是为了住，而是为了在未来的涨价中卖给“接盘侠”。
恐慌性购房：害怕现在不买，以后更买不起。这种恐慌心理创造了大量的“虚假需求”，进一步推高价格。
土地财政与政策导向（“摇晃酒瓶”）
地方政府通过出让土地获得重要收入。在某种程度上，维持土地价格的稳步上涨符合地方财政的利益。这种“卖方市场”的结构性因素，为高房价提供了底层支撑。
二、 如何理解“形成了泡沫”？
泡沫的本质是价格严重偏离其内在价值。判断房地产泡沫，有几个关键标志：
房价收入比畸高
指房屋总价与居民家庭年收入的比值。国际公认的合理区间通常在3-6倍。
泡沫表现：在中国一线城市，这个比值可能达到30-40倍甚至更高。这意味着一个家庭需要不吃不喝三四十年才能买得起一套房。这明显是不可持续的，它透支了未来几十年的消费能力。
租售比离谱
指房屋总价与年租金的比值。它可以理解为投资的回报周期。合理区间通常认为在200-300倍（即年租金回报率4%-6%）。
泡沫表现：在中国很多城市，这个比值能达到600-1000倍甚至更高（即年租金回报率仅1%-2%）。这意味着靠租金回本需要近百年！为什么人们还买？因为他们赌的不是租金收益，而是房价继续上涨的资本利得。这正是投机市场的典型特征。
“房价永远涨”的信念
这是泡沫最危险的心理特征。当全社会都形成这种一致性预期时，理性就会被抛弃。人们不再关心房子的实际价值，只相信它会一直涨价。这种信念本身就是泡沫的催化剂，也让泡沫变得异常脆弱——一旦信念动摇，恐慌就会瞬间蔓延。
总结：泡沫的脆弱性与危害
泡沫 = 高房价 + 脆弱的支撑
支撑是什么？ 是持续不断涌入的接盘资金（基于收入和真实需求的购买力），以及“永远涨”的信心。
为何脆弱？
当房价高到普通人“六个钱包”都凑不够首付时，真实的接盘资金就枯竭了。
当经济下行、收入预期不稳时，人们不敢再背上巨额房贷。
一旦出现房企爆雷、楼盘烂尾等事件，“永远涨”的信心就会崩塌。
危害在于：泡沫就像一场击鼓传花的游戏。当鼓声停止（资金链断裂、信心崩塌），最后接盘的人将承担巨大的资产损失（房价下跌），而整个金融系统和社会稳定都会因为这场游戏的破灭而受到剧烈冲击。这正是我们现在看到的局面。
所以，“推高了房价，形成了泡沫”描述的正是这样一个过程：在多种力量驱动下，房价被推高到一个脱离普通人实际收入和房屋实际使用价值的高度，成为一个建立在债务和信心之上的、必然难以维持的空中楼阁。