一、 深层根源：长期积累的结构性矛盾
“高杠杆、高负债、高周转”的商业模式不可持续
过去二十年，房地产企业普遍依靠大量借贷（高杠杆）来疯狂拿地、快速建房、迅速回款（高周转），再用回款去进行下一轮扩张。这个模式在房价持续上涨、融资渠道通畅时是“印钞机”。
但一旦销售放缓或融资受阻，巨额的债务利息就会压垮企业。恒大 就是最典型的例子，其负债高达2万亿以上。
过度金融化，偏离居住属性
房地产逐渐从“居住品”变成了“金融投资品”。人们买房不仅是为了住，更是为了对抗通胀和资产增值，导致投机需求旺盛。
这推高了房价，形成了泡沫，也让居民部门的负债率急剧攀升，挤压了其他消费，埋下了金融风险。
供需关系发生根本性转变
需求端见顶回落：中国的城镇化速度放缓，适龄购房人口（主要是青壮年）总量见顶。经过二十多年的开发，城市居民的住房拥有率已经很高，刚性需求在减少。
供给端严重过剩：尤其是在三四线城市，为了追求GDP和土地财政，进行了大量开发，造成了“鬼城”和空置率过高的现象。
二、 直接导火索：关键政策转向——“三道红线”
为了防范系统性金融风险，国家在2020年8月出台了 “三道红线” 政策：
剔除预收款后的资产负债率大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1倍。
根据踩线情况，将房企分为四档，限制其有息负债的增长速度。
影响：这把“高杠杆”模式的命门给掐住了。之前疯狂扩张、负债累累的房企（如恒大、融创、碧桂园等）突然无法借新还旧，融资渠道急剧收缩，资金链瞬间紧绷甚至断裂。
三、 宏观环境与信心变化
经济增速放缓与疫情冲击：
宏观经济面临下行压力，居民收入预期不稳，对背负长期房贷持谨慎态度。
疫情封控严重影响了线下看房和交易，加剧了房企的销售困难。
预期转弱，信心螺旋式下降：
购房者：看到房价下跌、房企爆雷，担心买到烂尾楼，选择持币观望，导致市场越冷清房价越跌，形成负向循环。
投资者：对房地产行业的未来回报率失去信心，资本撤离。
银行与金融机构：对房企和购房者的放贷变得更加谨慎，进一步收紧了行业的资金血液。
土地财政难以为继：
地方政府长期依赖卖地收入（土地财政）。房地产下行导致土地流拍、地价下跌，严重影响了地方政府的财政收入，使其推动经济和支持公共服务的能力下降。
总结：问题的核心逻辑链
可以简单梳理为：
长期“高杠杆”模式 → 催生巨大泡沫和金融风险 → 国家出台“三道红线”主动挤泡沫 → 房企融资端被斩断 → 销售端受经济和疫情冲击 → 资金链断裂、项目停工 → 爆雷、烂尾楼出现 → 购房者信心崩溃、预期转弱 → 市场需求进一步萎缩 → 房价下跌，行业陷入深度调整期。
政府正在做什么？
目前政府正试图在“防风险”和“去泡沫”之间取得平衡，采取的措施包括：
保交楼：提供专项贷款，优先确保已售出房屋能够交付，稳定民生。
松绑限购限贷：各地出台政策刺激合理住房需求。
金融支持：鼓励银行对合规房企提供合理的融资支持。
探索新模式：提出构建“房地产发展新模式”，推动保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等，试图减少对传统“卖地-开发”模式的依赖。
总而言之，中国房地产的问题是过去二十年发展模式积累的深层次矛盾的总爆发，是一次必然的“硬着陆”和深度出清。其复苏不仅取决于短期的政策刺激，更取决于中国经济长期结构的转型和公众信心的重建。